Trouver un local pour sa boutique bio/vrac : comment faire et toutes les erreurs à éviter

Trouver le futur local de votre boutique de produits durables est… le plus important dans votre préparation d’ouverture !

Si votre projet de commerce est bien d’accueillir votre clientèle dans votre boutique physique, celle-ci doit être :

• accueillante,
• bien décorée,
• bien équipée,
• et bien située !

Dans cet article, je vous indiquerai tout d’abord les caractéristiques principales d’un local idéal. Je vous présenterai ensuite les points d’attention en choisissant votre local et avant de signer votre bail.

A quoi ressemble le local idéal pour votre boutique ?

Vous avez certainement déjà entendu cet adage populaire, concernant l’immobilier : les 3 points les plus importants, c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

C’est encore plus le cas dans le secteur de la vente au détail, il faut que votre boutique soit bien située.

Attention, c’est un peu moins le cas si votre offre est très spécifique et que les clients sont prêts à faire un détour pour venir vous rendre visite.

Prenons l’exemple d’un tatoueur, qui a une jolie boutique située dans un petit village : pas exactement l’endroit - a priori - où on s’attend à trouver un tatoueur.

Mais grâce à sa clientèle et sa renommée en tant que professionnel créatif, ses clients viennent à lui, et même de loin !

Votre future boutique doit aussi être bien décorée et bien équipée.

Concernant la décoration, ce n’est pas nécessairement un critère de sélection pour votre local, qui sera le plus souvent livré “nu”. Vous aurez une coquille vide pour exprimer votre créativité décorative et en faire un lieu chaud et accueillant.

Attention toutefois, certains locaux peuvent présenter des inconvénients importants selon votre projet. Si vous souhaitez créer une ambiance rustique, par exemple, le local ne pourra pas présenter un design trop “industriel” (colonnes en métal, faux plafonds standards, etc.).

Enfin, votre futur local doit être bien équipé, autant que possible.

Aucun local ne peut comporter 100% des équipements dont vous aurez besoin pour votre projet spécifique. Mais il y a un minimum à exiger :

• ventilation ou système à air climatisé,
• installation électrique / gaz aux normes,
• accès aux normes pour les personnes à mobilité réduite,
• portes automatiques aux entrées de la boutique,
• réserve ou arrière-boutique,
• rideau métallique le cas échéant.

Si certains de ces éléments ne sont pas présents et constituent un besoin pour le fonctionnement de votre boutique, n’hésitez pas à négocier avec le bailleur un partage des frais, voire qu’il les prenne à sa charge.

Comment trouver votre futur local ?

Les choses peuvent aller très vite, comme elles peuvent durer et durer encore…

Dans le cas de l’épicerie bio/vrac que j’ai ouverte avec deux associés, on a mis presque 18 mois avant de trouver le local, après en avoir visité 6 différents !

Tout dépend de la disponibilité en locaux commerciaux dans votre zone de chalandise.

Certaines villes ont vu ces dernières années une baisse de leur dynamisme commercial, ce qui permet de trouver un local plus rapidement.

D’autres villes sont très dynamiques et les locaux intéressants s’y arrachent dès qu’ils sont disponibles.

Dans ce second cas, je vous propose les quelques conseils suivants :

• Faites savoir à votre réseau proche, voire à votre communauté, que vous cherchez activement un local. Vous pouvez partager votre recherche par email, sur Facebook ou lorsque vous croisez votre entourage. N’hésitez pas à donner quelques précisions sur votre recherche.
• Prenez contact avec la maison communale (ou mairie en France) de votre ville ou commune qui pourra parfois vous fournir de l'aide.
• Entrez également en contact avec les autres commerçants, déjà installés. Ils connaissent également très bien le réseau de commerçants et pourront vous aider à identifier les locaux qui se libéreront prochainement.
• Enfin, n’hésitez pas à faire appel à une ou plusieurs agences immobilières spécialisées en biens professionnels.

Un point important : si vous êtes dans une zone tendue, où la demande est forte, essayez d’être réactif et d’aller rapidement visiter les locaux qui peuvent vous intéresser !

Quels sont les points d’attention à surveiller ?

Voyons à présent les points d’attention avant de vous engager sur un local commercial.

Points d’attention concernant le local

Nous avons déjà évoqué la nécessité de vous assurer que les équipements habituels sont bien présents dans le local.

Allons un peu plus loin sur ce sujet, car vous ne pourrez pas vous permettre de devoir engager des travaux importants, alors que votre boutique a déjà ouvert. Cela représenterait une perturbation importante de votre activité et créerait une insatisfaction pour votre clientèle.

Tout d’abord, parlons du respect des normes de sécurité : électricité, gaz, eau, etc. Toutes les installations doivent être certifiées aux normes. Exigez ce point auprès de votre bailleur et vérifiez les documents de certification, pour pouvoir dormir l’esprit tranquille !

Les matériaux de construction utilisés doivent également présenter une résistance au feu, en cas d’incendie.

Pour être exhaustif sur ce point important, je vous conseille de consulter la réglementation en vigueur concernant les ERP (Etablissements recevant du public), afin de vous assurer que tout est en ordre ! En Belgique, des visites de sécurité sont programmées et en cas de risque pour le public, l’établissement peut être fermé !

Point d’attention concernant le bail commercial

Première chose importante à vérifier concernant votre bail : la destination du local.

Selon les règles d’urbanisme de votre ville, il est possible que le local ne puisse pas accueillir comme activité un commerce de proximité. Attention donc à ne pas signer un bail commercial dans lequel la destination ne correspond pas à l’activité que vous souhaitez exercer !

Vous devez également vous assurer que le règlement de copropriété de l’immeuble permette l’accueil d’un commerce dans votre futur local.

Les baux commerciaux ont une durée habituelle de 9 ans minimum (on parle d’un bail 3 6 9). Assurez-vous toutefois que vous soyez en mesure de résilier votre bail de manière triennale, au cas où vous ayez besoin de changer de local.

Un changement de local n’est pas forcément synonyme d’arrêt de votre activité. Vous pouvez aussi être amené à déménager votre activité pour prendre un nouveau local :

• plus grand, si votre activité augmente,
• dans un autre quartier, si l’activité d’ensemble du quartier est en baisse.

La plupart des baux comportent également des règles concernant l’entretien et les réparations du local. Vérifiez que votre bail soit bien équilibré et que vous n’ayez pas tout à votre charge. Cette répartition des travaux entre vous et le bailleur doit être un point de vigilance. On n’y prête pas toujours attention lorsqu’on signe le bail, et pourtant, cela peut représenter une source de dépenses importantes dans l’éventualité où des réparations sont nécessaires.

Enfin, assurez-vous aussi que le loyer indiqué dans le bail correspond à celui que vous avez négocié avec le propriétaire. Vérifiez aussi le montant des charges, afin d’avoir une idée précise du coût total de votre local par mois.

En cas de doute sur un point juridique lié à votre bail, consultez un juriste spécialisé et demandez conseil !